收益法中收益期和持有期的测算

收益期是指预计在正常市场和运营状况下估价对象未来可获取净收益的时间。
 
建设用地使用权剩余期限是自价值时点起至建设用地使用权使用期限结束时止的时间。
 
建筑物剩余经济寿命是指自价值时点起至建筑物经济寿命结束时止的时间。
 
建筑物经济寿命是指建筑物对房地产价值有贡献的时间，房地产产生的收入大于运营费用，即净收益大于零的持续时间。
 
三种情况的处理：
 
1.两者同时结束，以其共同的期限作为收益期限。
 
2.建筑物剩余经济寿命早于土地使用权剩余期限结束时，房地产价值等于以建筑物剩余经济寿命为收益期计算的价值，加上自收益期结束时起计算的剩余期限建设用地使用权在价值时点的价值。自收益期结束时起计算的剩余期限建设用地使用权在价值时点的价值＝自价值时点起计算的剩余期限建设用地使用权在价值时点的价值－以收益期为使用期限的建设用地使用权在价值时点的价值。
 
3.建筑物剩余经济寿命晚于土地使用权剩余期限结束时：
 
①出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。房地产的价值等于以建设用地使用权剩余期限为收益期计算的价值。
 
②出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿。
 
房地产的价值等于以建设用地使用权剩余期限为收益期计算的价值，加上建筑物在收益期结束时的价值折算到价值时点的价值。评估承租人权益价值的，收益期为剩余租赁期限。
 
利用预知未来若干年后价格的公式求取价值，以及收益期较长、难以预测该期限内各年的净收益的，应估计持有期。持有期根据市场上投资者对同类房地产的典型持有时间，以及能够预测期间收益的一般期限来确定，一般为5年至10年。