土地估价报告改错总结

一、格式方面的错误要点

估价报告规范格式由土地估价报告和土地估价技术报告组成。土地估价报告是土地估价机构提交客户的关于土地资产的法律文件，由摘要、估价对象界定、土地估价结果及其使用和附件四部件组成。土地估价技术报告是供机构存档和报告确认的文件，由总述、估价对象描述及地价影响因素分析、土地估价和附件四部分组成。格式中存在的问题主要问题如下：

1. 报告的纸张规格、字体、设计等不符合要求。

2. 完全不按“估价报告规范格式”编写。如只简单介绍一下估价对象，就提出估价结果。

实例：某机构的估价报告完全没有按估价报告规范格式编写，而是根据自己业务工作习惯和客户的—般要求编写。估价报告的各部分与规范格式无法对应。特别是估价方法运用简单。

3. 部分不符合格式要求。一是部分报告缺公章、缺估价师签字、缺附件等;二是封面缺项目名称或项目名称不符合要求，缺估价报告编号或前后编号不—致;三是土地估价报告和土地估价技术报告的各部分内容缺损或不全面。

实例：某机构报告无封面，估价报告与估价技术报告编号不对应，估价对象界定中格式与规范格式不符，没有土地估价机构资质等。

二、土地估价报告错误要点

第一部分摘要

摘要是就项目名称、委托方、估价基准日、价格结果等方面所作的简明扼要说明，同时明确估价机构及估价人员，以明确法律责任。摘要中存在的主题如下：

1. 缺摘要。

2. 缺少估价师签字或只有1名估价师签字、缺少估价师证书号及机构公章，或不是估价师本人签字。

无估价机构负责人签字

案例：某机构其报告摘要没有估价师签字、项目名称不全、没有机构盖章。

3. 缺少估价基准日或有错误，缺少估价日期或与评估实际相矛盾。

4. 估价结果要求说明总地价、单位面积地价和有楼的楼面地价，并附大写金额。部分报告没有楼面地价或大写金额。当估价结果和估价机构分落两页纸时，估价结果页大多没有盖公章。

5. 估价目的不明确。个别报告在企业合资、入股、抵押、清资等估价目的上不明确，以致影响价格类型和比较案例修正。

6. 地价定义中的问题最多，常见的是没有地价定义，定义内容错误，如土地权利、价格类型、土地开发程度、土地使用年期及剩余年期错误等。

案例：某些机构，在地价定义方面错误较严重。如有的定义为：根据委托方要求，评估待估宗地的土地使用权价格。没有土地用途、没有基准日、没有开发程度设定、没有土地使用权年期、没有土地利用条件。

7. 估价基准日、期日问题见技术报告。

第二部分估价对象界定

估价对象界定主要是确定对象的基本情况以及对影响地价的因素作一说明。主要问题如下：

1 .估价对象说明不具体，如未具体说明其具体范围、面积、使用者、用途等，未指出估价的是单纯的土地还是包含其他内容等。

2. 土地登记状况缺，介绍不清或项目不全等。

3. 土地权利状况缺，介绍不清或项目不全等。

土地权利状况介绍不清者，主要表现为现状土地权利和估价所界定的权利分不清，评估土地他项权利及有他项权利下的土地使用权价格评估介绍不清。

案例：某机构在评估一待估宗地地价时，该宗地已设定抵押权，但对抵押权问题介绍不清，而且在后面的需要特殊说明的事项及地价评估及确定中均没有考虑抵押权对价格的影响。

4. 土地利用状况缺，介绍不清或项目不全等。

5. 地价影响因素分析，没有针对性，泛泛而谈，内容不全等。

具体问题如下：

(1) 一般因素：一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素，它对土地价格总体水平产生影响。如土地制度、城市规划、房地产政策、经济发展水平等等其它社会经济因素。一般因素的分析要求既要有共性的因素分析，又要有结合本地区的因素分析。常见的分析是：A. 地理分析。经纬度、气候带、降雨量等;B. 经济统计分析。产值、产量等;C. 一般没有分析城市基础设施，而把一般因素的城市基础设施当作区域因素在区域因素中分析。

问题：没有突出对该地区地价影响的因素分析。

要求：既要有影响本地区的一般的共同的因素分析，如当时的国家的房地产制度及政策、经济调控政策、金融政策等，又要有主要或直接影响本地区的一般因素分析，如当地政府的特殊房地产政策、投资政策、城市规划、人口因素、经济发展水平等。必须结合当地，重点分析当地因素。

(2) 区域因素：是指待估宗地所在区域的对区域地价有总体影响的自然、社会、经济因素。它是一个均质区域的概念，而不是一个城市的概念。主要因素有区域位置、区域基础设施条件、区域规划限制、环境质量(对居住区包括区域治安、居民档次)产业集聚程度以及一些区域的特殊因素，如特殊政策、特殊人文环境等。

常见的问题是：区域位置用宗地个别位置代替或城市整体位置代替;区域基础设施用城市整体情况代替(没有调查);环境质量只分析污染，而不分析人文社会环境质量。最大的问题是区域因素分析与待估宗地的位置和用途不挂钩，不作调查研究或做很少的调查研究。只从一些城市发展概况等资料中摘录。一个城市的估价报告，其一般因素和区域因素都是千人一面。一个城市的基础设施投资状况及其它因素不同于该均质区域的地价影响因素。

案例：某个机构在评估武汉市一郊区宗地地价时，其区域因素为：武汉市的自然条件(地理)、交通条件、基础设施状况、环境优劣和规划限制，而对宗地所在区域的地价因素没有任何分析，也没有将其放在个别因素中分析。这完全把一般因素和区域因素混同，对区域因素没有作认真调查。

(3)个别因素：个别因素是宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响的因素。如土地面积、形状、临街宽度、位置、宗地开发程度、土地利用状况及规划条件、地质条件等。土地用途不同，各因素对地价的影响也不同

常见的问题是：个别因素分析不全，或较全面，但哪个因素对宗地地价有何影响没有分析或心中没数，这从后面运用估价方法估价时根本不考虑个别因素或与个别因素相违背可以看出。

案例：某机构在评估某写字楼时，个别因素分析很不具体，没有宗地宽度、进深、地质条件等分析，宗地基础设施状况不具体等。

第三部分土地估价结果及其应用

问题主要有：

l. 估价依据：(见技术报告)

2. 估价原则：(见技术报告)

3. 估价方法：缺估价方法或没有方法选择的依据及每种方法的计算结果。

4. 估价结果：(见技术报告)

5. 需要特殊说明的事项问题较多，双方的权利责任交待不清，报告的使用条件及报告结果的限制条件交待不清，土地估价结果有效期错误或没有等。

主要问题：本项估价的假设条件和报告使用限制条件不明确。是公开市场价格?还是资产清算价格?是有限制的抵押价格?还是抵押条件下的土地使用权价格?很多报告在碰到一些较复杂的评估目的和评估对象时往往搞错。如个别报告关于农村集体土地的评估，按《土地管理法》第六十三条规定，农村集体土地使用权不得出让、转让或者出租用非农业建设。在评估时，首先要搞清楚用地是否合法，不合法，则整个报告没有任何意义。

第四部分附件

问题主要有：

1. 没有附件。

2. 内容不全，如产权资料，有关背景资料及估价必须提供的材料、估价机构资质等。

在附件中，除产权资料及机构资质等资料外，还须有宗地位置图，有关宗地周围重要因素的一些照片，还须有估价过程中一些费用取值的依据等。