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土地估价技术报告规范格式与常见错误178 例

来源:建设工程教育网  投稿人:  时间:2014-05-05   浏览次数:

土地估价技术报告规范格式与常见错误178 例

第一部分 总述

1、只写了“ 第一部分” ,未在后面写 “总述”;

一、估价项目名称[说明估价项目的全称,内容包括评估目的及估价对象价格类型(土地使用权或其他)等字样。估价项目全称后加括号注明估价对象所在市、县全名,如“××县(市)”字样][如一个项目涉及两个以上市县时,应分市县分别出具土地估价技术报告]

2、估价项目名称不明确,缺评估目的或缺价格类型;

二、委托估价方[说明该项估价的委托单位及其隶属关系、委托单位与估价对象土地使用者之间的关系、主营业务范围等以及单位地地址、法人代表、联系人等,或委托的个人、联系地址、联系人等]

3、委托估价方不应为×××公司,应为××部门;

三、受托估价方[说明该项估价的受托估价机构、机构地址、估价机构资质级别、资格证书获得时间、估价资格有效期、资格证书编号、法人代表等]

四、估价目的[说明该项估价是为了满足委托方的何种需要及其估价依据、估价结果的应用方向等,对估价依据则应注明文号、批准单位及批准日期等]

包括:1、为什么评估;2、谁委托评估;3、应用方向。

4、估价目的中 , 未说明估价的应用方向 ;

5、估价目的中 , 对土地权利说明不明确 ;

6、估价目的不能同时有两个目的,如为两个目的时应分别出具报告;

五、估价依据[说明该项估价所依据的国家有关法律、法规、行政规章以及估价对象所在省市的有关法律规定,采用的技术规程,委托方提供的有关资料,受托估价方掌握的有关资料和估价人员实地勘察、调查所获取的资料等]

7、估价依据中,未列出土地估价的技术标准,即城镇土地估价规程;

8、估价依据中,引用的法规名称不正确,如《中华人民共和国房地产管理法》应为《中华人民共和国城市房地产管理法》,《中华人民共和国土地法》应为《中华人民共和国土地管理法》;

9、估价依据中,应包括土地估价规程等 , 不应当把过时的旧文件作为报告规范格式;

10、估价依据中, 缺少估价对象土地证书或权属证明 ;

11、估价依据中,“x x 省关于土地管理的法律法规” 提法太笼统 , 未说明与本次评估有关的法律法规是哪些;

六、估价基准日[说明估价结果对应的具体日期,样式为×××年××月××日]

12、估价期日非具体时点 ( 无 “ 日 ”);

13、估价基准日与估价日期顺序错误;

七、估价日期[说明该项估价工作的起止日期]

14、估价日期中 , 未注明估价的截止日期;

八、地价定义[说明估价对象实际用途和宗地内外实际开发程度、本次估价所设定的开发程度和用途及其理由,现状利用或规划利用条件,实际用途需以国有土地使用证登记用途为依据,土地开发程度的设定应与估价对象土地利用特点和估价目的相一致,分别界定为宗地外围或宗地内外“几通”(指通路、通电、通水、排水、通气、通暖、通讯等)和宗地内平整;地价定义应注明所估地价的内涵是指在估价基准日、现状利用或规划利用条件下、设定的开发程度与用途、法定最高年限内一定年期的土地使用权(或包括其他内容)价格]

包括:基准日;土地用途(实际、设定);开发程度(实际、设定);利用条件(现状、规划);土地使用年期(实际、设定);土地使用权价格类型。

15、地价定义不清楚 ,未明确宗地设定用途、利用条件、年期、权利、土地开发程度等内容;

16、地价定义中 , 未说明是什么权利的土地价格;

17、地价定义中 , 未说明评估基准日的设定;

九、估价结果[说明最终确定的总地价、单位面积地价,必要时注明楼面地价,须以人民币表示,总地价附大写金额,并附土地估价结果一览表。如需用外币表示的,应标明估价基准日外币与人民币的比价。]

18、估价结果中,缺少楼面地价,无单位地价和大写〈无汇率 , 币种不统一〕;

19、缺少《估价结果一览表》;

十、需要特殊说明的事项[包括:前提条件和假设条件、限制条件、资料来源、使用说明等]

(1)估价假设条件;

(2)该报告的限制条件;

(3)有关资料来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项;

(4)对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项(如地价指数、开发程度、设定用途等)以及采取的相应措施;

(5)估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理,必要时说明原因或依据;

(6)其他需要特殊说明的问题。]

20、使用说明中 , 待估宗地的土地面积、土地权利状况等应该以《国有土地使用证》为准 ;

21、土地估价技术报告的使用应该是供土地管理部门进行报告审核或备案以及评估机构存档用 , 而不是上级主管部门使用 ;

22、需要特殊说明的事项中 , 缺少估价假设条件、资料来源、估价结果有效条件、特殊处理等事顶的说明 ;

23、需要特殊说明的事项中 , 未办理出让手续就入股,不合规定;

24、报告有效期错误 , 应为半年;

25、缺少有效期的说明;

26、出具报告的时间离估价基期过长;

27、缺少违规使用产生的法律责任的有关说明;

十一、土地估价师签字[由参加评估及符合估价资质的估价机构中的至少两名土地估价师签字,并注明土地估价师资格证书号]

28、缺少土地估价师签字栏 ;

29、非土地估价师签名 ;

30、估价师签名栏中无估价师资格证书号 ;

十二、土地估价机构[由签字土地估价师所在的估价机构法人代表签字,并加盖公章,其中至少一个为符合土地估价资质的估价机构]

估价机构负责人签字: (机构公章)

××××年××月××日

31、土地估价机构栏中,无估价机构法定代表人签字;

第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1、土地登记状况[说明估价对象的来源及历史沿革,估价对象地理位置、土地用途、四至、面积、土地级别、土地权属性质及权属变更、土地登记证书号、国有土地使用证编号、登记时间、地籍图号、宗地号等]

32、土地登记状况中,缺少土地用途、土地级别的描述;

33、土地级别与土地等混同 ;

34、土地登记状况中,缺少土地四至、土地证号、地籍图号、宗地号的描述;

35、土地登记状况中,不应有地价影响因素的有关描述;土地面积应对商业用地和住宅用地分摊;

36、土地登记状况中 , 证书名称错 , 应为国有土地使用证;

37、登记审批机关应为当地政府 , 而非土地部门;

38、登记状况中无四至、登记等;

39、土地登记状况中描述的内容与登记状况不符,此中描述的内容应为土地权利状况的内容;

2、土地权利状况[说明估价对象的土地所有权、使用权、他项权利状况,以出让方式取得的土地使用权要说明取得时间、出让金数额、批准使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊规定,对估价对象存在的抵押权、担保权、地役权、租赁权、地上地下权等他项权利、相邻关系权利等要详加说明]

40、 土地权利状况中,未能说明出让土地的批准使用年限、出让金、剩余使用年限;

41、土地权利状况中,缺少他项权利的描述;

42、土地权利状况中,说明宗地存在抵押权,但特殊说明事项中未说明是否考虑抵押权的存在对地价的影响;

3、土地利用状况[说明估价对象的利用现状及土地利用的变迁。利用现状包括估价对象上的建构筑物及其用途、建筑容积率、绿化率等,重要建构筑物应说明建构筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面积、建筑结构、建筑细部说明、设备和安装状况、建筑成新、建筑密度、建筑高度、层数、建筑容积率以及其他地上附着物状况等;土地利用变迁包括估价对象的不同利用历史、规划利用、最佳利用等情况,对以规划条件进行评估的,应说明规划条件的批准机关及批准日期、具体规划条件等]

43、估价对象描述中 , 待估宗地的项目描述错误 .如 :容积率数值不对 ;

44、建筑物状况描述不详;

[上述内容中,土地登记和权利状况以土地登记、土地使用证和土地使用权出让合同中的有关内容为准,土地利用状况以建筑物、地上附着物等产权登记内容和实际勘察与调查的内容为准][土地权利状况中他项权利限制以及土地利用限制等对地价造成影响的,应说明影响趋势及影响程度]

二、地价影响因素分析[说明影响估价对象地价水平的因素]

1、一般因素[应说明影响土地价格的一般、普遍、共同的因素,可包括以下内容:

(1)城市资源状况(包括地理位置、土地、城市人口等);

(2)房地产制度与房地产市场状况(含土地制度、住房制度、地价政策等);

(3)产业政策(含税收政策等);

(4)城市规划与发展目标;

(5)城市社会经济发展状况(包括城市经济布局、发展水平、综合实力、社会储蓄与投资、物价变动等内容)]

45、地价影响因素分析中 , 缺少一般因素的描述 ( 或描述不全);

2、区域因素[说明待估宗地所在城镇内部区域条件对地价的影响,可包括(1)区域概况(含区域位置、人口、级别、经济发展、区域优势等);(2)交通条件(含区域内公共交通状况、对外交通条件等);(3)基础设施条件(指区域内供水排水供电、通讯、通暖、煤气及学校、医院等配套设施的完善程度);(4)环境条件(含区域人文环境和自然环境);(5)产业集聚状况(工业用地选用);(6)规划限制等]

[以上一般因素和区域因素可根据估价对象特点和估价目的有所选择和侧重,着重进行影响因素的描述]

46、区域因素和个别因素混淆 ( 属于区域因素的列入到个别因素内);

47、区域因素分析错为环境因素分析 ;

48、区域因素分析中对基础设施状况的叙述与地价定义中描述不一致;区域因素的选择不应有有关工业用地的描述;

49、区域因素中缺少商服繁华度、环境条件、公共设施条件描述;

3、个别因素[说明估价对象位置、面积、用途、宽度、临街状况、深度、形状、地质、地形、地势、容积率、宗地基础设施条件以及估价对象现状利用或规划利用等影响地价水平的因素说明]

[上述因素分析与“土地估价报告”中的因素说明有所区别,“土地估价报告”的影响地价的因素说明侧重于对有关影响因素的陈述,这里则侧重于对地价影响因素进行分析,其中对地价影响大的重要因素必须分析,与本次估价相关性小或无关的因素仅为参照。因土地的特殊用途或其他原因而影响地价的特殊因素,要在这里说明并进一步分析]

50、个别因素描述不全,未说明宗地的基础设施状况及土地最有效用途;

第三部分 土地估价

一、估价原则[简要说明该项估价所遵循的主要原则]

51、估价原则中 , 缺少与本次估价方法紧密相关的原则,如缺少替代原则、预期收益原则;

52、估价原则中 , 未选用收益法和剩余法错误选用预期收益原则;

53、原则叙述不全或泛泛而谈、原则与方法无关(如评估设定用途为现状选择最有效使用原则,不是剩余法、收益还原法选择预期收益原则)、漏项(如无替代原则)

二、估价方法和估价过程[要求说明估价方法选择依据和每种方法的估价过程]

54、未说明估价方法选择的依据;

〈 1 〉成本逼近法

基本公式:土地价格=土地取得费+有关税费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益。

55、成本逼近法计算公式错误 , 如漏土地增值收益 ;

56、计算土地取得费等 , 不能以项目实际发生费用为依据,应以客观费用为依据;

57、“土地平整费 ” 不应计入 “土地取得费”;

58、“土地开发费 ”不应计入 “土地取得费”;

59、税费不应包括新增建设用地有偿使用费 ;

60、成本逼近法中 , 投资利息计算错误,土地开发期的计息期应该取一半;投资利息=土地取得费及有关税费×开发周期×年利率+土地开发费×开发周期×1/2×年利率;

61、土地开发资本的投入是否均匀投入还是按比例投入未作说明;

62、利息率的确定无依据;

63、计息期错误,投资利息计算时 .以整个开发费为基数 .开发期要乘 1/2, 如果以开发费一半作基数 , 计息期为整个开发期 , 如果开发费是以当地收取的基础设施配套费标准计算的 .这部分开发费的计息期也是整个开发期 ;

64、投资利润计算错误,投资利息不应当计算利润;

65、利润率的确定无依据 ;

66、未计算土地增值收益;

67、未计算土地税费;

68、计算增值收益时,应为成本价格乘以一定的增值收益率,其中成本价格应包括投资利息;

69、增值收益率打印错误 ;

70、土地使用年期未修正,造成计算结果是无限年期的价格 ;

71、当土地增值收益是以有限年期的市场价格与成本价格的差额确定时,不用进行年期修正 ;

72、当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时,土地增值收益与成本价格一道进行年期修正 ;

73、当待估宗地是出让土地时 , 应进行剩余使用权年期修正 ,

74、如成本逼近法测算的是某一小区的平均土地价格 , 还应考虑小区的土地利用率或可出让土地的比率 , 进行公共设施的占地面积和公用面积的分摊 ;

75、宗地内的开发和建设状况也应进行适当修正;

76、动拆迁费用按当时标准计算不妥,应按估价时点时的拆迁补偿费用水平计算;

77、按估价对象实际拆迁户数计算动拆迁费不妥,应按区域平均拆迁居民密度计算拆迁户数;

78、按估价对象实际拆迁周期计算利息不妥,应按该区域社会平均拆迁周期计算;

79、利息率取值有误,应按估价基准日的中国人民银行公布的一年期基准贷款利率;

80、因为是法院处置而不计算利润不妥,应计算利润;

81、估价对象出让时间为2001年11月,估价时点为2004年,以原合同所载土地出让金作为土地增值收益不妥,应按照估价时点时应有的土地增值收益水平计算;

82、扣除2年零8个月的土地增值收益时采用直线折旧方式不妥,应采用年期修正方式,公式为:[1-1/(1+r)n]/ [1-1/(1+r)m];

83、因实际未发生经营收入而不计税费不妥,应按规定计算有关税费;

84、成本逼近法估价结果应作年期修正,公式为: [1-1/(1+r)m];

85、总地价计算有错误,应将土地单价乘以土地面积,而不是建筑面积;

86、缺少对待估宗地周边土地利用类型的描述;

87、取得费为实际费用而非客观费用、取得费与相关税费缺乏依据或与规定不符;

88、开发费与设定评估水平不一致,取值不合理、依据不充分、确定的不合理,取值与其他估价方法(主要为基准地价系数修正法)不一致;

89、利息计算有误、公式不对、开发周期不对、一年以上没采用复利;

90、税费项目不全或错误,如仍考虑了已明文规定取消的收费项目;

91、计算错误,公式不对;没有用途、位置及其它、个别因素修正;没有年期修正或年期修正中土地还原利率取值简单;

92、单位不统一;土地还原利率缺少取值依据;

〈 2 〉基准地价系数修正法

93、未明确基准地价的内涵 ( 如颁布日期、基准日、用途、基准地价、开发程度、容积率等〉;

94、容积率对应的容积率修正系数选择错误;

95、划拨土地的使用年限和基准地价年限一致,无需修正,结果却修正了;

96、期日修正系数有误,未明确基准地价颁布日期到评估期日之间的地价变化情况;

97、未列出基准地价表、因素条件说明表、地价修正系数说明表和地价影响因素修正幅度说明表及计算公式;

98、期日修正错误,报告中为平均每月上涨几个百分点,则地价指数计算公式为100+n×r,式中n代表年(月)数,r代表年(月)增长的百分点;如果地价用环比形式表示,通常表述为地价在某一期间平均每年(月)递增百分之几,则地价指数=100×(1+r)n;

99、因素修正中缺少基础设施修正;

100、因素描述与市场比较法及前面第二部分不一致,过于具体没量化,与公布的内容不一致;土地级别描述不一致;修正系数前后不一致或缺少应有的修正;公式前后不一致;

101、计算结果有误;

〈 3 〉收益还原法

102、租金与价格概念混淆,采用市场法确定客观租金时 ,“比准价格”应为“比准租金”;

103、收益没有采用客观收益或是否为客观收益理由不充分;

104、采用企业经营收益计算年总收益时,企业的财务报表数值应当调整为正常经营管理水平下的客观收益;

105、未说明客观租金计算方法选择的依据;

106、租赁收入除了租金收入外,还应当把押金的利息收益计入,计算总收益未考虑出租率和有效出租面积;或考虑出租率又重复考虑空房损失;

107、未扣除房屋收益或房屋折旧、房屋保险费;

108、房屋折旧计算错误 , 如年期错误,不应扣残值 ;

109、折旧中使用年限不能直接用房屋的耐用年限或尚可使用年限,而应该为房屋已使用年限加上尚可使用年限(即土地剩余使用年限);

110、房屋耐用年限超过了出让的土地使用权年限时,按土地使用权年限调整确定房屋可使用年限 , 在计算年折旧时也不应考虑房屋残值;

111、出租总费用中漏计税费项目,如漏算营业税、城市维护建设税、教育费附加;

112、按企业经营收益计算时 , 计算企业生产经营费用根据企业财务报表数值 , 还要扣除不正常的生产经营和管理费用,得到客观的费用;

113、保险费应当按房屋重置价或现值乘以保险费率计算 ;

114、月租金在 120 元以上的 , 除了房产税外 , 还要按租金额缴纳营业税、附加城建税、教育税附加 ;

115、未说明综合还原率确定的过程及依据 ;

116、采用土地纯收益与土地价格比值调查法确定还原率时,应当至少收集三宗以上的案例 ;

117、采用安全利率加风险调整值法确定还原率时,安全利率应当采用一年期国债或者一年期银行定期存款利率;

118、总楼价计算中的使用年期 (n 〕应为土地的使用年限 , 而不能用房屋剩余使用年限;

119、建筑物重置价格不应取建筑物的实际造价,而应取评估基准日的客观水平造价,并应说明取值依据;

120、土地还原利率前后不一致或与报告中市场比较法中的土地还原利率不一致;

121、未进行土地使用年期修正或修正错误或收益年限错误;

〈 4 〉市场比较法

122、基本情况表中,估价对象的内容与报告前面的叙述不符;

123、比较案例数量至少要 3 个;比较案例选择不符合要求、虚假;

124、所选案例的交易价格相差不能超过25%;

125、3个比较案例中,应保持 1至2 个与待估宗地用途相同的交易案例,剩余的用途相近的案例要进行用途修正;

126、交易价格类型不同的,应当进行交易价格类型的修正;

127、市场变化比较快且交易活跃的,比较的有效期最长不超过 1至2年,市场稳定交易少的,最长不超过3年;

128、交易案例要是正常交易或者可以修正为正常价格,否则要剔除;

129、价格内涵要一致 ( 如: 同为楼面地价或地面地价〉,付款方式、币种、货币单位面积单位都要一致 ;

130、缺少比较因素选择的程序;因素选择不合理、主次不分、确定混乱;比较因素说明过程中没有量化,描述前后不一致;因素指数与前不一致、漏项、指数确定不合理;

131、未说明地价指数的来源依据,如采用物价指数作为地价指数,没有说明理由和依据;

132、比较因素中还应当有容积率、土地使用年期等的修正;

133、估价对象与比较实例的交易时间相同,但确定的地价指数却不一致;

134、未说明白 3 个比准价格确定土地单位面积地价的方法及原因;

135、公式中无个别因素修正;

136、交易情况说明不正确;

137、因素条件表中应当将 “宗地面积形状”列入个别因素栏 , 将 “环境条件”列入区域因素栏 ;

138、选取的实例中,有的实例超过了规定年限 (5 年) ;

139、个别因素修正中部分项目修正错误 , 如 “面积形状”修正错误 ;

140、部份项目未作修正 , 如 “基础设施状况”未作修正 , “交易时间”未作修正 ;

141、期日修正未作详细说明, 如,地价指数不合常理,只一般描述为 “地价下跌了5%”;

142、容积率修正错误或未修正 ;

143、年期修正错误;年期修正时,未对 r 的取值做出说明 ;

144、在确定最终地价时,确定方法不合理或依据不足,如采取加权平均取值,未说明各自权重取值理由或权重之和不等于1;

145、编制比较因素条件说明(表)、比较因素条件指数表、因素条件系数修正表;

〈 5 〉 剩余法

基本公式:地价=不动产总价-开发建造费-专业费-不可预见费-利息-利润-税金-租售费用-开发商合理利润。

146、没有选择最佳开发利用方式 , 或没选择最佳土地用途;

147、开发建设周期确定错误,没有考虑空置或租售期 ;

148、开发完成后不动产售价预测错误,仅仅考虑现在市场情况,而未根据房地产价格走势、政策影响来预测建成后的售价;

149、销售时间预测错误 .商品房要主体封顶后才能预售;

150、分期销售没有考虑资金的时间价值;

151、租赁计算时 , 没有考虑出租率和租金的增长情况 ;

152、计算面积参数选择错误,计算售价或租金时用可售面积,计算开发成本时用总建筑面积;

153、预付地价款的利息额应以全部预付地价款按整个开发建设周期计算 ;

154、开发费、专业费、不可预见费利息以全部开发费、专业费、不可预见费按建筑期的一半计算,或以开发费、专业费、不可预见费的一半按全部建筑期计算,开发费、专业费、不可预见费在建筑竣工后的空置及销售期内按金额全期计息;

155、销售利润率对应的是不动产总价,投资利润率对应的是预付总资本 ;

156、利润考虑了利息、采用年利润率时没有考虑开发周期;

157、利润、利息计算错误;各参数确定无依据、无方法、无过程、不合理;

158、宗地内土地开发费用是否扣除与地价定义不一致等;

159、税金中不应包括房产税、增值税;

160、套用公式计算错误;利息公式选错、计息周期错误、计息基础错误;

三、地价的确定

161、地价的确定中,未说明结果确定方法的依据;

162、地价确定时,描述是采用 2 种方法估价结果的算术平均数 , 实际计算采用加权平均 ;

163、2 种方法得出的结果如果相差过大 , 不应当采用算术平均值 ;

164、地价的确定中,2 种方法的权重之和不等于1;

165、估价结果中,总地价没有大写;

166、估价结果无单位地价;

167、缺少土地估价结果一览表;

168、土地估价结果一览表缺少有关说明;

第四部分 附件

[应包括委托估价函、估价对象土地使用证复印件或土地产权证明材料(附宗地图)(出让土地需附出让合同或协议)、房屋产权证复印件或证明材料、地籍图或宗地区域位置图、建筑平面图等、估价对象照片(从不同角度体现宗地的主要建构筑物、用途及利用特点)、有关背景材料(如估价项目的有关批准文件等,如为规划利用应提交规划利用的项目建议书、可行性研究报告、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证或审定设计方案通知书等规划文件)、估价对象如设定他项权利等的有关权利人证明材料、估价机构资质证书及签字土地估价师证书复印件、估价机构营业执照、委托方营业执照等]

169、缺少委托估价合同;

170、缺少待估宗地的国有土地使用证复印件;

171、缺少土地估价机构资质证书、估价师资格证书复印件 ;

172、缺少房屋产权证 ;

174、缺少估价对象利用照片资料;

175、缺少估价对象位置示意图;

176、缺少估价机构工商营业执照;

177、缺少他项权利证书复印件;

178、估价对象的基本情况在报告中描述的位置不正确 。

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