某工业企业拥有一宗土地，因融资需要，计划以该土地使用权进行抵押贷款，并于2008年10月8日委托某评估公司进行土地价格评估。该企业所拥有的土地位于华南H市，远离城区，为独立工矿用地，总面积为1500m2。宗地西高东低，地下水位适中，东南角有一自采水井，用于企业生产生活取水(附近无市政供水管网)；宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形，种植有3m宽的挡风树木，四周有砖混围墙；宗地为红壤软土，种植本地草种，内有十字形道路，外有2km长的自建道路与某国道相连；宗地内有11栋建筑物，其中，办公楼1栋，仓库3栋，车间3栋，宿舍楼2栋，综合服务楼1栋，变电房1栋。企业用电来自3km外的变电站；企业通信网络及设施齐全。土地使用无特别限制。假定你是该评估公司土地估价师，请回答以下问题：
1．在上述情况下，为了判断是否能够抵押，评估前需要了解土地哪些关键信息(提示：根据土地抵押的条件并结合上述条件回答)?
A．是集体还是国有
B．（ ）
C．（ ）
D．（ ）
2．根据上述条件，列出已知的宗地个别条件。
3．若以委托日为评估价值时点，根据上述情况，对地价进行定义。
4．若该宗土地为国有划拨，由于不在基准地价覆盖的范围，所以评估时直接参照基准地价最末级修正，并确定市场价为154元/m2。又由于所处区域属于《全国工业用地出让最低价标准》11等，其最低价标准为144元/m2，评估公司从保守原则出发，将结果调整为144元/m2，并按照70%抵押折扣率折算，扣除40%土地出让金，将评估结果确定为60元/m2。列出上述操作过程中的错误点。
5．假如该企业到期未能偿还贷款，并且土地管理部门同意由法院直接委托某拍卖行对此块土地进行拍卖，需要有哪些前置条件?
答案解析：
1．评估前需要了解的关键信息
(1)是否符合规划。
(2)建筑物是否合法。
(3)是否交纳清有关税费。
(4)委托方是否真正具有土地处置权(或产权是否清晰、是否有产权纠纷)。
(5)是否重复抵押(或是否设定有他项权利)。
(6)有下列答案的可增加0．5分，但总分不超过5分：若是国有土地，是划拨还是出让(或是否有产权证)。
2．已知的宗地个别条件
(1)宗地西高东低。
(2)宗地为多边形，不规则，北段边界为弧形。
(3)地下水位适中。
(4)红壤软土。
(5)不临路。
(6)面积1500m2。
(7)宗地内“四通一平”。
(8)无使用限制。
3．地价定义
(1)实际用途为工矿用地。
(2)设定用途为工业用地。
(3)实际开发程度为宗地红线外“三通’’(通路、通电、通信)和宗地红线内“四通一平”(通路、
通电、通信、供水及场地平整)。
(4)设定开发程度为宗地红线外“三通’’(通路、通电、通信)和宗地红线内“四通一平”(通路、通电、通信、供水及场地平整)。
(5)土地使用权性质为划拨土地使用权。
(6)估价基准日定为2008年10月8日。
(7)使用年期及剩余使用年期。
4．评估操作过程中的错误点
(1)不能简单比照末级基准地价，要说明理由。
(2)不能以最低价标准为依据确定市场价。
(3)土地出让金扣除应以市场价为基础
(4)抵押折扣不能作为评估结果。
5．前置条件
(1)划拨土地使用权性质不改变。
(2)购买方应具有竞买资格。
(3)土地用途不改变。
(4)专门土地拍卖场地。
(5)专业土地拍卖公司。
