土地所有权、土地使用权、地役权对比

一、 土地所有权

我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有(国家所有)制和劳动群众集体所有制。

二、 建设用地使用权

1. 概念

建设用地使用权只存在于国有土地上，不包括集体所有的农村土地。

取得建设用地使用权，享有占有、使用、收益的权利。

2. 建设用地使用权的设立

建设用地使用权可地上、地表、地下分别设立。

设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。国家严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。

设立后应申请登记，建设用地使用权自登记时设立。

3. 建设用地使用权的流转、续期和消灭

建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押，应当符合三个条件：

(1)当事人应采用书面形式订立合同，期限不得超过建设用地使用权的剩余年限;

(2)应向登记机关申请变更登记;

(3)附着其上的建筑物构筑物及其附属设施一并处分。

三、 地役权

1. 概念

是用益物权，为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。

2. 地役权的设立

应采取书面形式订立地役权合同，一般包括：当事人的姓名或者名称和住所;供役地和需役地的位置;利用目的和方法;利用期限;费用及其支付方式;解决争议的方法等。

地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记;未经登记，不得对抗善意第三人。

土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

3. 地役权的变动

需役地及需役地的用益物权转让时，受让人同时享有地役权;

供役地及供役地的用益物权转让时，地役权对受让人具有约束力。